康养计划：海棠小镇定位规划及户型配比调研报告
目录：
一、广德市场及周边竞品情况
二、市场小结
三、SWOT分析
四、目标客户群体分析
五、新项目户型配比建议
一、广德市场及周边竞品情况
2016-2018，广德市总体处于老城区扩张阶段，祥生、碧桂园等大型房企进驻广德，楼盘定位方面：刚需+改善占80%+投资20%；代表楼盘：祥生观棠府，祥生花涧樾，广德碧桂园 碧桂园公园里，碧桂园天誉 春熙湖畔，绥安商业街。价格水平在：7000-8500左右。
2018年起，土拍价格逐次突破历史，屡创新高，市区改善性需求持续提升，改善型楼盘不断入市，代表楼盘：祥生君临府，K2玉兰湾，碧桂园天誉 广信和园（规划中），价格水平在：8500-9000左右
广德在售楼盘以大面积为主，市场库存约2100套
春熙湖畔-本地开发房企
车距22公里，物业类型为高层、洋房，目前整体去化90%。前期高层毛坯：6800元/㎡，洋房销售均价7500元/㎡
客户群体：
Ø 客户需求以刚需为主；
Ø 客群来源以市区企事业单位、个体为主，占比高达70%，同时，洋房等物业类型吸引周边地缘性客户，占比为30%；
Ø 客户关注重点在小区价格、性价比。
Ø 开发商
Ø 安徽春熙置业有限公司
Ø 楼盘地址 ……此处隐藏966个字……0—120㎡三房为主力，紧抓市场改善、养老客户群体，填补市场空缺，总价保持相对较低，确保新品快速开盘去化。
采取部分双拼、独栋别墅，独栋别墅220-280平左右面积，满足高端客户需求。双拼别墅150-220左右，以在控制总价和体现充分舒适度的前提下同独栋产品相区分，促进开盘去化。
户型配比建议方案：
根据目前项目规划，为实现项目产品合理搭配，实现项目利润最大化，具体户型面积段配比：
产品
户型
面积段
套数
比例
洋房
三房两卫
110-125㎡
16
17.78%
三房两卫
126-140㎡
16
17.78%
别墅
独栋
220-250
12
13.33%
250-280
8
8.89%
双拼
150-180
20
22.22%
180-220
18
20.00%
在户型选取思路上，充分利用项目低密度、点状供地特点，拉宽项目面宽，保证多室朝南、南北通透，附赠入户花园、主卧大露台，首层及二层设置前后花园，最大化增加产品附加值。
户型排布:
洋房S38-6
洋房S38-7
独栋别墅A1-2:250平米
独栋别墅A2-6:280平米
双拼别墅C1-2-4:152平
双拼别墅B4-6:212平
